L'entretien des ascenseurs
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L'entretien des ascenseurs |
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Si les pannes d'ascenseur restent une problématique de la gestion d'immeuble, elles ne sont généralement plus un problème majeur. Leur fréquence (3,8 en moyenne, sur l'année) a été divisée de près de la moitié, en dix ans. La raison tient au renouvellement du parc d'ascenseurs, ainsi qu'au développement de la télésurveillance. Il existe des normes, concernant l'entretien des ascenseurs, ainsi que des points de vigilence sur lesquels il est bon de veiller. Il est obligatoire de souscrire un contrat de maintenance. L’arrêté du 11 mars 1977 définit 2 types de contrat : - normal : dans ce cadre, les prestations, normalisées et conformes aux dispositions réglementaires, comprennent les visites mensuelles, semestrielles et annuelles, ainsi que le remplacement éventuel de quelques pièces de l’ascenseur. Les charges locatives reprennent intégralement le coût du contrat. - complet : dans ce cadre, le contrat couvre forfaitairement les réparations éventuelles d’un plus grand nombre de composants. Le copropriétaire-bailleur supportera le coût supplémentaire engendré par ce type de contrat.. Il est également possible de personnaliser le contrat en fonction du trafic et des besoins des occupants de l’immeuble (délais d'intervention plus courts, extension des périodes d’intervention aux week-ends et jours fériés, service de télésurveillance, etc.)
Les normes
La règlementationC'est l’arrêté interministériel du 11 mars 1977, qui réglemente l'entretien des ascenseurs et les différents abonnements qui peuvent être proposés par les ascensoristes. Deux types de contrats sont fixés : le contrat dit "normal", et le contrat dit "complet" La fixation des tarifs Les prix sont libres, et de grands écarts peuvent exister, entre prestataires. Comme dans d'autres domaines, il est nécessaire de faire un rapport qualité/ prix. Celui-ci n'étant pas aisé à faire, le rôle de notre site se justifie : pouvoir contacter d'autres copropriétés de son secteur afin de connaître l'opinion du conseil syndical d'un autre immeuble, sur ce type de prestations... Contrat d'entretien dit " normal "C'est l’abonnement de base, il représente le minimum obligatoire lorsqu'un immeuble présente un ascenseur en fonctionnement. Les prestations prévues : Des visites périodiques : avec un minimum d'une par mois, ainsi qu'un examen semestriel des câbles et une vérification annuelle de l’état de fonctionnement du parachute. Un entretien de base qui comprend -la fourniture des produits de
lubrification et de nettoyage Les pièces remplacées sans supplément : La réparation des pièces usées par le fonctionnement normal de l’appareil : - au niveau de la cabine : bouton d’envoi, cellule photo électrique et dispositif de seuil, contact de porte, coulisseaux de cabine, ferme porte automatique, paumelle de porte . - au niveau de la machinerie :
les balais du moteur et le fusible. Sont payés en supplément : les travaux non prévus dans l’entretien normal, les pièces détériorées par usage anormal ou malveillance et, d’une manière générale, les installations de bâtiments.
Le contrat d'entretien dit "complet "En plus des prestations du contrat "normal", le contrat complet prend en charge le remplacement de toutes les pièces usées par un usage normal (des exceptions peuvent apparaître dans le contrat, lire attentivement !) Pièces remplacées : Le remplacement concerne les pièces usées par le fonctionnement normal de l’appareil : - au niveau de la cabine : les
prestations reprennent celles du contrat normal ; - au niveau de la machinerie : contrôleur d’étage, contrôleur de manœuvre ( bobine, relais, redresseur, résistance, contact fixe et mobile ), frein ( mâchoires, bobines, garnitures), organe de sélecteur, moteur ( roulement, paliers, bobinages, rotor et stator), régulateur de vitesse, transformateur, treuil ( arbre à vis, engrenage, poulies, paliers, roulements, coussinets) . - au niveau des paliers : mêmes prestations que pour le contrat normal Sont donc exclues du contrat complet : les pièces à remplacer à cause de vétusté (comme par exemple les câblages électriques); les pièces détériorées à cause d'actes de malveillance ou par un usage anormal. Il convient d'être prudent quant à la notion de "vétusté" ou d'obsolescence qui excluent le remplacement d'éléments dans le contrat dit "complet". En particulier, la vétusté peut-être due à un manquement de l'entreprise dans son travail d'entretien... Comme pour toute prestation, nous conseillons aux syndicats de copropriété d'avoir recours à des cabinets de syndics dont la taille est proportionnée à l'importance de leur immeuble, et présentant ainsi une capacité de négociation avec le prestataire. Au niveau du coût : généralement, le contrat complet excède d'environ 40% le coût du contrat dit "normal". Conseils et points de vigilenceSi ce n'est pas déjà fait, adhérez à Resoo Copropriétés, c'est gratuit, et vous aurez ainsi la possibilité de contacter d'autres copropriétés sur votre secteur. Des comparatifs pourront ainsi être effectués. Insistez sur les délais d'intervention, et faites inscrire, dans le contrat, des pénalités que l'entreprise devra vous verser en cas de non respect des délais d'intervention. Faites attention à la formule d'actualisation des tarifs de votre prestataire (elle doit apparaître dans le contrat) Demandez, lorsqu'il y a une facturation, que soit bien séparés temps passé par le technicien et prix des matériaux remplacés. Veillez à faire en sorte que l'entreprise ne néglige pas de remplir le carnet d'entretien de l'immeuble, à chaque visite. Demandez à avoir le suivi du taux de pannes... Le choix du contrat d’entretien Il est nécessaire de tenir compte des contraintes qui vont peser (ou pèsent déjà) sur l'ascenseur : le nombre d'étages desservis, la fréquence de l'usage, le nombre d'appareils, l'état de l'installation lors de la prise en charge de l'entretien par une entreprise.. Lorsque le budget "ascenseurs" est important, nous conseillons d'avoir recours à une entreprise spécialisée dans le contrôle d'installation des ascenseurs. A terme, vous ferez des économies...
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