La loi Carrez

Avant la Loi

Lorsque la superficie était précisée dans l'acte (fait relativement peu courant), l'acquéreur pouvait bénéficier selon les articles 1616 à 1623 du Code Civil, d'une garantie de contenance due par le vendeur.

Si la superficie était supérieure de plus d'un vingtième (5 %) à celle exprimée dans l'acte, le vendeur pouvait réclamer à l'acquéreur un supplément de prix. Ce dernier, avait le choix entre le désistement (annulation de la vente), et le remboursement.

Si la superficie était inférieure de plus d'un vingtième (5 %) à celle exprimée dans l'acte, l'acquéreur pouvait demander au vendeur une diminution de prix proportionnelle à la moindre mesure.

Dans la quasi-majorité des cas, la superficie, dont la mention n'était pas obligatoire, faisait l'objet d'une clause de non garantie de contenance. Cette clause excluait donc tout recours pour l'acquéreur.

Dans la majorité des cas l'acquéreur dupé ne pouvait prétendre à une compensation de prix proportionnelle à la moindre mesure sauf à porter l'affaire en justice et à pouvoir démontrer la culpabilité du vendeur.

Dans un arrêt du 24 octobre 1996, la Cour d'appel de Versailles, a considéré que le vendeur ne pouvait se prévaloir de la clause de non-garantie, puisque dans le cas précis celui-ci avait volontairement trompé son acquéreur sur la superficie du bien, en fournissant à ce dernier, un plan censé confirmer la contenance annoncée.

Apport de la loi

Dorénavant, la mention de superficie est obligatoire sous peine de nullité de l'acte. Si la superficie n'est pas mentionnée dans l'acte de vente, l'acquéreur peut, dans un délai d'un mois à compter de la signature, annuler définitivement la transaction.

Cependant, puisque la responsabilité de la personne officialisant la vente peut être invoquée, on peut estimer que l'absence de mention de superficie sera un fait rare.

Si la superficie réelle du bien s'avère être inférieure de plus d'un vingtième (5%), à celle mentionnée dans l'acte, alors l'acquéreur peut demander une diminution de prix proportionnelle à la moindre mesure dans un délai de un an à compter de la signature définitive.

(Prix de vente du bien / Superficie mentionnée) x (Superficie mentionnée - Superficie réelle)

Loi n° 96-1107 du 18 décembre 1996 améliorant la protection des acquéreurs de lots de copropriété (J.O. du 19/12/96, extrait )

Article 1er : - L’article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis est ainsi rétabli:

« Art. 46. - Toute promesse unilatérale de vente ou d’achat, tout contrat réalisant ou constatant la vente d’un lot ou d’une fraction de lot mentionne la superficie de la partie privative de ce lot ou de cette fraction de lot.
La nullité de l’acte peut-être invoquée sur le fondement de l’absence de toute mention de superficie.
« Cette superficie est définie par le décret en Conseil d’Etat prévu à l’article 47.
« Les dispositions du premier alinéa ci-dessus ne sont pas applicables aux caves, garages, emplacements de stationnement ni aux lots ou fractions de lots d’une superficie inférieure à un seuil fixé par le décret en Conseil d’Etat prévu à l’article 47.
« Le bénéficiaire en cas de promesse de vente, le promettant en cas de promesse d’achat ou l’acquéreur peut intenter l’action en nullité, au plus tard à expiration d’un délai d’un mois à compter de l’acte authentique constatant la réalisation de la vente.
« La signature de l’acte authentique constatant la réalisation de la vente mentionnant la superficie de la partie privative du lot ou de la fraction de lot entraîne la déchéance du droit à engager ou à poursuivre une action en nullité de la promesse ou du contrat qui l’a précédé, fondée sur l’absence de mention de cette superficie.
« Si la superficie est supérieure à celle exprimée dans l’acte, l’excédent de mesure ne donne lieu à aucun supplément de prix.
« Si la superficie est inférieure à plus d’un vingtième à celle exprimée dans l’acte, le vendeur, à la demande de l’acquéreur, supporte une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure.
« L’action en diminution du prix doit être intentée par l’acquéreur dans un délai d’un an à compter de l’acte authentique constatant la réalisation de la vente, à peine de déchéance. »

II. - Dans le premier alinéa de l’article 43 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précitée, les mots : « et 42 » sont remplacés par les mots : « , 42 et 46 ».

Article 2 : - Le présent décret est applicable dans les territoires d’outre-mer et à Mayotte.

Article 3 : - La présente loi entre en vigueur au terme d’un délai de six mois à compter de sa promulgation.
Elle n’est pas applicable aux actes authentiques constatant dans les six mois à compter de la date d’entrée en vigueur de la présente loi une vente réalisée antérieurement à cette entrée en vigueur ou intervenant à la suite d’une promesse unilatérale de vente ou d’achat dont la date est antérieure à cette entrée en vigueur, ni aux décisions judiciaires constatant une vente réalisée antérieurement à cette entrée en vigueur.

La présente loi sera exécutée comme loi de l’état.

Fait à Paris, le 18 décembre 1996.

JACQUES CHIRAC

Décret n° 97-532 du 23 mai 1997 portant définition de la superficie privative d’un lot de copropriété (J.O. du 29/05/97)

Article 1er : - Il est inséré dans le décret du 17 Mars 1967 susvisé, après l’article 4, trois articles ainsi rédigés :

« Art. 4-1. - La superficie de la partie privative d’un lot ou d’une fraction de lot mentionnée à l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 est la superficie des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Il n’est pas tenu compte des planchers des parties de locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 mètre.

« Art. 4-2. - Les lots ou fractions de lots d’une superficie inférieure à 8 mètres carrés ne sont pas pris en compte pour le calcul de la superficie mentionnée à l’article 4-1.

« Art. 4-3. - Le jour de la signature de l’acte authentique constatant la réalisation de la vente, le notaire, ou l’autorité administrative qui authentifie la convention, remet aux parties, contre émargement ou récépissé, une copie simple de l’acte signé ou un certificat reproduisant la clause de l’acte mentionnant la superficie de la partie privative du lot ou de la fraction de lot vendu, ainsi qu’une copie des dispositions de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 lorsque ces dispositions ne sont pas reprises intégralement dans l’acte ou le certificat. »

Article 2 : - Dans le deuxième alinéa de l’article R. 111-2 du code de la construction et de l’habitation, le mot :« ébrasements » est remplacé par le mot :« embrasures ».

Article 3 : - Le présent décret est applicable dans les territoires d’outre-mer et dans la collectivité territoriale de Mayotte.

Article 4 :  - Le garde des sceaux, ministre de la justice, le ministre de l’équipement, du logement, des transports et du tourisme, le ministre délégué à l’outre-mer et le ministre délégué au logement sont chargés, chacun en ce qui le concerne, de l’exécution du présent décret, qui sera publié au Journal officiel de la République française.

Fait à Paris, le 23 mai 1997.

ALAIN JUPPE

Les difficultés d'appréciation de la "surface utile"

La superficie privative telle qu'elle est définie par l'article 4-1 du décret du 23 mai 1997 comprend les planchers des locaux clos et couverts, sans prendre en compte les planchers des parties des locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 mètre, ainsi que les balcons et terrasses. A la superficie ainsi déterminée doivent être déduites les surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres.

Cette façon d'apprécier la superficie privative ne prend pas en compte les effet des aménagements inhérents à la vie d'un appartement (abattements de cloisons, aménagements de placard dans des cheminées ou embrasures de portes, etc...). Ceci pose le problème d'une juste évaluation de la surface "utile" qu'offre un appartement. Des témoignages de copropriétaires tendraient à montrer que la loi donne lieu à des interprétations différentes, suivant les professionnels sollicités. Le législateur doit "ajuster sa copie" !