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La qualité de copropriétaire des parties
communes entraîne l'obligation de participer au financement
de toutes les dépenses engendrées par leur usage,
leur entretien, leur administration, leur remplacement et leur amélioration.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part
afférente à chaque lot en fonction de chaque catégorie
de charges (Loi du 10/07/65 art.10).
Il existe deux types de charges : les charges générales
et les charges spéciales.
Les charges générales sont attachées à
la conservation et à l'administration des parties communes
:
- assurance
- consommation d'électricité des parties communes
- frais de tenue des assemblées générales
- honoraires du syndic
- ravalement, , nettoyage
- réfection de toiture
- taxes sur l'immeuble
Répartition des charges générales
Les charges générales sont réparties selon
les tantièmes de copropriété afférents
à chaque lot, en fonction de la valeur du lot par rapport
à la valeur totale de l'immeuble.
Les charges spéciales sont liées au fonctionnement
usuel des services collectifs et aux éléments d'équipement
commun: ascenseur, chauffage collectif, vide-ordures, interphone,
antenne de télévision).
Répartion des charges spéciales
Les charges spéciales sont réparties selon le critère
de l'utilité objective des services collectifs, et sont donc
appréciées par rapport à chaque lot et non
en fonction de l'usage du service et de l'équipement commun.
Il faut souligner que ce n'est pas l'utilisation effective qui est
considérée mais la possibilité d'utilisation.
L'utilité n'équivaut pas à usage effectif.
Charges d'ascenseur
En principe les copropriétaires des lots situés au
rez-de-chaussée n'ont pas à supporter les charges,
sauf si l'ascenseur dessert les caves et les parkings.
La simple possibilité pour le copropriétaire d'accéder
de l'extérieur à l'ascenseur ou au niveau de sa cave
est jugée suffisante pour le soumettre à une participation,
même s'il ne possède aucun garage.
Charges de chauffage
Il existe deux cas de figure :
- si le local n'est pas raccordé au chauffage collectif,
le copropriétaire ne participe pas aux frais.
- si le lot est équipé pour bénéficier
du chauffage collectif, son propriétaire doit payer sa quotepart,
même s'il ne l'utilise pas.
- si le copropriétaire s'en est privé volontairement,
il n'est pas pour autant exonéré des charges.
Charges relatives aux vide-ordures
Les frais de réparation et d'entretien des locaux font partie
des charges générales.En revanche, les frais relatifs
aux gaines des vide-ordures, sont considérés comme
des éléments d'équipement et doivent être
répartis selon le critère d'utilité (frais
d'entretien, nettoyage...)
En cas de contestation, la répartition des charges
peut être modifiée :
- soit par un vote à l'unanimité de tous les copropriétaires
lors d'une assemblée générale ;
- soit par recours au tribunal de grande instance, dans le cas où
votre part de charges, dans l'une ou l'autre catégorie, excède
d'un quart ou si celle d'un autre propriétaire est inférieure
d'un quart, à ce qu'elle devrait être.
Délais de recours
On ne peut agir que dans les 5 ans suivant la publication du règlement
de copropriété au fichier immobilier, ou dans les
2 ans qui suivent l'achat du lot de copropriété dans
le cas d'une1ère vente.
Pour toute information, adressez-vous:
- à la direction départementale de l'équipement
(DDE),
- à un centre d'information sur l'habitat agréé
par l'agence nationale d'information sur le logement ANIL), proche
de votre domicile (taper ANIL de votre gégion sur Google)
- aux organisations de locataires, propriétaires ou gestionnaires.
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