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Le syndic de copropriété |
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Le syndic de copropriété |
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Que signifie "donner quitus" au syndic de copropriété ?
| Le syndic est le représentant légal du syndicat
pour l'ensemble des copropriétaires. Il est lié
par un contrat de mandat à durée déterminée.
Il est nommé par l'Assemblée générale à
la majorité absolue des voix. Serait abusive et sans effet
une clause du contrat de syndic qui stipulerait que le renouvellement de
ce contrat serait automatique. L'assemblée générale approuve le contrat qui fixe les conditions de rémunération du syndic à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés. Il doit rendre compte de sa gestion à l'assemblée au moins une fois par an. L'ensemble des copropriétaires choisit un syndic professionnel ou non professionnel (bénévole) pour lui confier la gestion de l'immeuble. |
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La durée des fonctions du syndic ne peut excéder trois années. Ces fonctions sont renouvelables pour une égale durée. En pratique, il est courant de donner au syndic un mandat d'un an renouvelable. L'inconvénient d'un mandat d'un an renouvelable est le risque d'installer un sentiment de méfiance entre syndic et copropriétaires. L'avantage est la possibilité de se doter d'un autre syndic, sans attendre la fin d'un (long) mandat... De notre point de vue, il vaut mieux savoir "faire passer", auprès du syndic, le principe d'un contrat renouvelable tous les ans... Dans le cas où le syndic a participé à la construction de l'immeuble, son mandat ne peut excéder un an, et cela pendant une période de dix ans.Cette disposition est applicable également à son conjoint, leurs commettants ou employeurs, leurs préposés, leurs parents ou alliés jusqu'au troisième degré inclus lorsque, directement ou indirectement, à quelque titre que se soit, même par personne interposée, ils ont participé à la construction de l'immeuble. De plus, le mandat cesse à l'expiration de la durée prévue : même s'il demeure en place et prétend agir en tant que syndic de fait, celui-ci ne dispose plus d'aucun pouvoir et le recours à un administrateur judiciaire peut (à défaut de stipulation du règlement de copropriété) se révéler nécessaire. Les textes de référence articles 1792 et 2270 du code civil - article 25 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 - article 28 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 Dans le cas d'un organisme HLM qui met en vente ses logements aux locataires, il exerce la fonction de syndic (sauf s'il y renonce) tant qu'il conserve des lots dans l'immeuble. |
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Syndic non professionnel Il a obligation de : |
| Le syndic doit faire respecter le règlement de copropriété,
et faire appliquer les décisions de l'Assemblée générale Le syndic est le trésorier du syndicat des copropriétaires dont il est le gestionnaire et le comptable. Il établit le budget prévisionnel, recouvre auprès de chaque copropriétaire les charges de copropriété et règle les fournisseurs. Il doit faire voter par l'assemblée générale lors de sa première désignation et au moins tous les 3 ans la décision de constituer des provisions spéciales destinées à faire face à des travaux d'entretien des parties communes susceptibles d'être nécessaires dans les 3 années à venir ; - faire voter par l'assemblée générale lors de sa première désignation et au moins tous les 3 ans la décision de ne pas ouvrir de compte bancaire séparé au nom de la copropriété . Il doit conseiller les copropriétaires (en particulier, les avertir des conséquences des décisions prises en assemblée générale). Il est l'archiviste et le conservateur de tous les documents relatifs à la copropriété. Il représente la copropriété dans les actions en justice, après autorisation de l'assemblée, sauf pour les actions en recouvrement de créance du syndicat, les demandes sur requête et les assignations en référé. |
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| Comme nous l'avons vu plus haut, le syndic bénévole n'est
pas rétribué, il se fait rembourser les frais qu'il a engagés
pour la copropriété.
En ce qui concerne le syndic professionnel : L'assemblée générale est souveraine pour fixer le montant des honoraires du syndic, dans le cadre de la liberté contractuelle de la rémunération instituée par l'ordonnance du 1er décembre 1986 relative à la liberté des prix et de la concurrence. Les syndics sont tenus de fournir à l'assemblée générale un décompte détaillé de leurs honoraires ainsi que la répartition de ceux-ci selon les différents types de rémunération. Des modèles types de contrat de syndic, largement usités par les syndics professionnels, distinguent entre les honoraires versés pour la gestion courante de l'immeuble et ceux auxquels donnent lieu des prestations particulières. De même, il arrive que des syndics demandent d'une part des frais de gestion en cas de travaux et d'autre part des frais éventuels de suivis techniques. Un syndic peut percevoir une rémunération a l'occasion de travaux effectués dans une copropriété dans la mesure où cette rémunération a été précisément déterminée soit dans le "contrat de syndic" passé avec le syndicat des copropriétaires, soit par une délibération votée lors de l'assemblée générale de copropriété à la majorité des copropriétaires présents ou représentés. Le syndicat des copropriétaires, lors de la libre négociation
du contrat du syndic, a intérêt à bien faire préciser : Texte de référence article 29 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 - arrêté du 2 décembre 1986 |
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La prise en charge de la copropriété Cette prestation fait normalement partie de la gestion courante (voir accord de la CNC signé le 18.02.1997) entre les organisations de professionnels et les organisations représentatives des usagers). On constate que la prise en charge est souvent facturée en prestation particulière pour un montant forfaitaire fixe (prix par lot principal avec souvent un minimum incompressible) ou à l'aide d'un système mixte. Il est nécessaire d'être vigilant, avant de signer un contrat de syndic, car les modfalités manquent souvent de clarté. La gestion des parties communes et plus particulièrement les"petits travaux" L'accord national de la CNC signé le 18.02.1997 entre les organisations de professionnels et les organisations représentatives des usagers prévoit de préciser un seuil au-dessous duquel une rémunération du syndic n'est pas envisageable, lorsqu'il s'agit de travaux de faible importance. L' accord stipule également que ces travaux doivent être précédés d'une procédure minimale de mise en concurrence. Assez peu de contrats de syndics respectent ces prescriptions. Non seulement les seuils relevés varient notablement (entre 900 € et 1 500 €), mais certains contrats ne mentionnent même pas de seuil. Il est donc nécessaire, là aussi, de se montrer vigilent avant de signer un contrat, tant sur le seuil jusqu'auquel les travaux sont considérés de faible importance, et ne donne pas lieu à rémunération du syndic, mais également à la nécessité d'une mise en concurrence des entrepries. |
| Le syndic est responsable des erreurs ou des fautes qu'il aurait commises dans l'exercice de ses fonctions et le syndicat des copropriétaires peut se retourner contre lui pour obtenir des dommages-intérêts à ce titre. Il est assuré spécialement pour ce type de problème Attention, la gestion du syndic ne peut être mise en cause si l'assemblée générale a voté le quitus de gestion |
| Lors de l'Assemblée générale annuelle,
syndic est tenu de rendre compte de sa gestion. Lors de l'approbation des
comptes, le syndic demande de lui donner "quitus", c'est-à-dire
d'approuver l'ensemble de sa gestion comptable et administrative. Si le
quitus est accordé, il décharge le syndic de toute responsabilité
vis à vis de la copropriété. Le quitus couvrira ses faits et actes portés
à la connaissance des copropriétaires, durant l'exercice écoulé (le
quitus n'a aucun effet en cas de dissimulation de la part du syndic). Le
quitus atteste que le syndic a correctement et régulièrement accompli sa
mission. Exception : le quitus ne couvre pas les erreurs matérielles commises par le syndic dans l'établissement du compte des copropriétaires, et il est toujours possible de réclamer le remboursement de sommes indûmement perçues par le syndic. |
| On rencontre deux cas d'espèce lorsque l'on désire changer
de syndic : - en cours de mandat : c'est la révocation, elle suppose la convocation d'une assemblée générale spécifique - à l'expiration du mandat : le non renouvellement de celui-ci, se fait lors de l'AG annuelle. |
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Dans les deux cas, le vote est acquis à la majorité
des voix de tous les copropriétaires, et il est indispensable que
l'ordre du jour de l'AG comporte simultanément le point portant
sur la révocation ou le non-renouvellement du syndic, et celui
portant sur la nomination d'un nouveau syndic. Dans le cas où le syndic cesserait ses fonctions sans que son remplaçant ait été élu, tout intéressé peut présenter une requête au président du tribunal de grande instance afin qu'il désigne un administrateur provisoire qui sera chargé de convoquer une assemblée en vue de la désignation du syndic. Les fonctions de cet administrateur provisoire cessent de plein droit à compter de l'acceptation de son mandat par le syndic désigné par l'assemblée générale. |
| Le syndic est révocable "ad nutum", à tout moment. La révocation d'un syndic en cours de mandat doit être justifiée par un "motif grave et légitime" (totale inertie du syndic, refus d'informer le Conseil syndical, commissions occultes, honoraires sans contrepartie réelle...). Si le syndic estime que les conditions de sa révocation ne sont pas réunies, il peut attaquer la copropriété en justice et demander des dommages- intérêts pour révocation abusive.Une A.G. doit être réunie pour statuer de la révocation, à la majorité absolue de l'article 25. Si le syndic ne veut pas convoquer l'A.G., le Conseil syndical, un ou plusieurs copropriétaires, sont en droit de mettre le syndic en demeure de convoquer l'A.G. avec la question de sa révocation à l'ordre du jour. Si le syndic ne répond pas positivement dans les huit jours suivant réception de la lettre, le Président du Conseil syndical peut convoquer lui- même l'A.G. Un ou plusieurs copropriétaires réunissant au moins 25 % des voix de la copropriété, peuvent également demander la tenue d'une A.G.(art. 8 du décret de 1967). Dans le cas où le président du Conseil syndical n'agirait pas, tout copropriétaire peut mettre en demeure le syndic et le président du Conseil syndical de réunir une A.G.(article 50 du décret de 1967). |
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L'article 49 du décret du 17/03/67 stipule que le syndic en fonction peut être assigné par tout intéressé devant le Président du tribunal de grande instance statuant en matière de référé en vue de la désignation d'un administrateur provisoire de la copropriété. L'ordonnance fixe la durée de la mission de l'administrateur provisoire. Vous trouverez, dans la partie réservée aux adhérents (gratuit) un tableau permettant de comparer les prestations de syndics sélectionnés par la copropriété. D'autre part, la meilleure façon de se donner toutes les chances de trouver le "meilleur syndic possible", est de devenir adhérant à Resoo Copropriétés, de façon à pouvoir contacter les copropriétés inscrites sur un même secteur géographique et de leur demander s'ils sont satisfaits de leur syndic... |
Textes de référence
| articles 18 et 25c de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 - articles 13, 28, 46 et 47 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 - recommandation n° 15 du 6 juin 1996 de la commission relative à la copropriété |
| Tribulation d'un président de Conseil syndical contre son syndic : page d'accueil - nullité d'assemblée - jugement du 16 nov.1999 - nouveau syndic - ordonnance du 22 février 1999 - |
A voir...
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